Retrofit e a escassez de terrenos

Por Engº Francisco Maia Neto

Levantamento recente realizado nos dois maiores centros urbanos do país revelam uma diminuição na disponibilidade de imóveis comerciais para escritórios em relação ao total da população, fenÎmeno que vem ocorrendo também em outras cidades, principalmente devido ao incremento da atividade econÎmica nos últimos anos.

Na cidade de São Paulo, que conta com uma população de aproximadamente 11 milhões de habitantes, no ano de 2009 havia disponibilidade de um metro quadrado per capita desse tipo de imóvel corporativo, enquanto no Rio de Janeiro, os 6 milhões de habitantes dispunham de 5 milhões de metros quadrados, ou seja, uma relação ainda menor. 

A razão para esta situação de baixa disponibilidade refere-se à escassez de espaços urbanos, principalmente terrenos vagos, ou mesmo construções em condições de serem suprimidas para dar espaço a modernos edifícios, disponíveis para serem utilizados nesses tipos de empreendimentos. 

O estudo revelou que nos últimos dez anos foram colocados no mercado aproximadamente 1,8 milhões de metros quadrados de lajes corporativas, mas somente próximo de um terço ocorreu nos últimos cinco anos o que revela uma redução de lançamentos. 

Nas duas cidades, o fenÎmeno se reflete nos dois principais índices de aferição do comportamento do mercado imobiliário, a absorção líquida, que mede a variação da ocupação, chegando a 90,00% desde 2004 em São Paulo, e a taxa de vacância, que é o percentual de imóveis vazios, se mostrou baixo, da ordem de 6,5% em 2009. 

Nesse contexto surge a idéia da utilização do retrofit, técnica de restauração e modernização de antigos edifícios, para suprir a demanda, se mostrando bem ativo principalmente no Rio de Janeiro, cujas áreas centrais praticamente se esgotaram. 

Com a proximidade da Copa do Mundo de 2014 e das Olimpíadas no Rio de Janeiro em 2016, espera-se que a estratégia se estenda ao setor hoteleiro, cuja estrutura e instalações já possuem destinação específica, devendo a restauração estar focada especialmente na fachada e na solução de patologias construtivas decorrentes do desgaste natural decorrente do tempo em uso. 

No caso de Belo Horizonte, com a possibilidade de aprovação de uma legislação de uso do solo restritiva e a certeza da desocupação de diversos edifícios comerciais na região centro-sul, com a conclusão do Centro Administrativo, a utilização do retrofit pode ser uma alternativa viável, que terá como conseqÌência a esperança de revitalização de algumas áreas.

Retrofit Predial, uma reciclagem tecnológica

Por Redação Fórum da Construção

O retrofit predial - ou seja, a revitalização de edifícios principalmente comerciais via a modernização construtivo-arquitetÎnica - começa a se tornar um mercado estratégico para as produtoras de equipamentos eletrÎnicos para edificações, assim como para as empresas de implantação destes equipamentos.

Várias dezenas de edifícios de médio e grande portes já passaram por processo de retrofit nos últimos anos nas principais cidades brasileiras - com destaque para São Paulo e Rio de Janeiro - e projetos deste tipo não param de pipocar pelo País. E é um mercado que tem tudo para crescer ainda mais, devido à crescente escassez de terrenos nas metrópoles e o alto preço da maioria deles, para não falar do próprio custo da construção.

Prédios aptos a receber retrofit não faltam no País. Em São Paulo, há regiões como o Centro e a Avenida Paulista onde mais de 90% dos edifícios não são dotados de inteligência predial. Nos centros e pólos comerciais das outras cidades acontece o mesmo.

O retrofit é uma modalidade construtiva já bastante rotineira no Primeiro Mundo. Na Europa, 50% das obras já são constituídas hoje por reformas e reabilitações. Na França e na Itália, este índice sobe para 60%.

Praticamente todos os retrofits construtivo-arquitetÎnicos tentam, além de dar um �??banho de loja�?� na fachada e nas áreas internas da edificação, incorporar alguma das modernas tecnologias prediais disponíveis no mercado, que são comumente agrupadas dentro do conceito de inteligência predial.

As redes originais de luz, telefone e água, além dos elevadores, costumam ser modernizadas ou reformadas, e posteriormente anexadas aos sistemas inteligentes, quase sempre pilotados por computador. A idéia é integrar os sistemas elétricos, de telecomunicações, hidráulico, climatização e de segurança em um grande �??super sistema�?�, com o comando e a supervisão de todo o conjunto a partir de uma única sala de controle.

Deste modo, é possível programar e operar à distância o consumo de luz e ar-condicionado, por exemplo, assim como regular o uso das redes de dados e telecomunicações e coordenar os sistemas de segurança do prédio, tudo do ponto de vista da racionalidade operacional e da redução do consumo energético.

Luminárias que operam dentro de um sistema inteligente podem, por exemplo, consumir 40% menos energia do que no sistema tradicional. A implantação de sistemas de segurança interna e perimetral, via controles de acesso e circuito fechado de televisão, faz parte, igualmente, desta estratégia de modernização.

A integração entre engenharia, equipamentos de controle predial e arquitetura costuma ser a chave de um bom retrofit. Os projetos de retrofit melhor desenvolvidos costumam integrar ao máximo os equipamentos de inteligência predial - como sensores, comandos, detectores e termostatos dentro de um desenho arquitetÎnico e de engenharia construtiva o mais moderno e funcional possível.

Valorização - �? o desejo da valorização imobiliária que está empurrando a maior parte dos condomínios comerciais (e mesmo alguns residenciais) no caminho do retrofit. Construído há mais de 40 anos, o Centro Empresarial RD-53, do Rio de Janeiro, teve o valor do metro quadrado de locação elevado de R$ 13 para R$ 55 depois de receber um tratamento de modernização arquitetÎnica e a implantação de sistemas prediais inteligentes.

Do mesmo modo, o Edifício Marambaia, prédio residencial erguido há 30 anos em São Paulo, viu o preço médio de um apartamento subir de R$ 550 mil para R$ 1.500 mil com o projeto de retrofit desenvolvido pelo arquiteto Roberto Camdusso, que previu a recuperação da fachada e acréscimo de um terraço de estrutura metálica em cada apartamento, além de um sistema informatizado de controle predial. Uma unidade privilegiadamente localizada foi vendida a R$ 2.100 mil.

O custo de uma reabilitação por retrofit é baixo, comparado ao de uma edificação nova. A modalidade gera uma economia mínima de 40% no valor do metro quadrado de construção, na comparação com o custo do metro quadrado de um projeto �??zero quilÎmetro�?�. O prazo de execução também é menor nos projetos de retrofit, cerca da metade de uma obra nova.

Os projetos arquitetÎnicos e de instalações costumam ser desenvolvidos em conjunto no retrofit tradicional. Mas já se observa no mercado um movimento crescente de retrofits apenas das instalações prediais, sem intervenções na arquitetura. Esta modalidade, mais barata, vem também se disseminando com enorme rapidez pelo mercado, mas tem a desvantagem, para o empreendedor, de a quantidade de �??inteligência�?� a ser colocada no edifício depender do tipo de arquitetura pré-existente.

Mesmo assim, projetos de retrofit apenas para as instalações estão prevendo cada vez mais a implantação até de sofisticados sistemas de dados, com infra-estrutura de comunicações por cabeamento estruturado ou por sistemas wireless (sem fio), prerrogativa até pouco tempo atrás dos edifícios novos, já projetados para operarem com eles, ou dos projetos globais de retrofit.



Fonte:www.licitamais.com.br

Retrofit verde

Por Engº Francisco Maia Neto

O retrofit é uma técnica crescente no mercado imobiliário, consistindo na adaptação e melhoria de velhos edifícios, que assumem novos padrões de aproveitamento, cujo principal fundamento consiste no aproveitamento estrutural, uma vez que o aço, a areia e o cimento utilizado já cumpriram seu ciclo, não justificando a construção de um novo.

No que se refere às discussões sobre redução de emissão, a construção civil tem despertado grande atenção, haja vista que o setor, tanto construções novas como renovações, é responsável por 30% de todo o uso de energia, emissão de gases de efeito estufa e geração de dejetos. 

Neste último quesito, o setor da construção apresenta um índice de 20% de tudo o que é consumido é eliminado, portanto a reforma sustentável não significa apenas eficiência energética e reaproveitamento hídrico, mas envolve também a utilização de materiais de baixo impacto ambiental, madeira certificada e métodos construtivos eficientes. 

Ao se iniciar um retrofit com foco na sustentabilidade o principal objetivo é a busca de uma maior eficiência energética, item que tem se tornado foco de discussões ambientais, e o maior exemplo está no pacote ambiental do governo Barack Obama, que destinou US$ 20 bilhões aos programas de aumento de eficiência no uso de eletricidade. 

Mas o projeto de readequação de uma edificação não deve focar somente neste item, em função do enorme espaço de tempo que as pessoas passam dentro dos edifícios, portanto, precisa-se de conforto ambiental, que compreende ventilação natural, aumento do verde e interesse paisagístico. 

Um dos grandes destaques começa por cima, com a implantação do �??telhado verde�?�, um sistema instalado na cobertura do edifício com plantio de espécies vegetais, cuja água é retida pelas plantas ou escoa pelo sistema de drenagem, diminuindo a temperatura interna e o uso do ar condicionado.

A existência das plantas refrigera o ambiente, atrai pássaro e cria paisagens, sendo que sua utilidade foi testada em uma experiência nos Emirados Árabes, em um conjunto de prédios, cuja implantação dos telhados verdes resultou na redução em até 5º C no entorno desses edifícios.

Alguns itens são também recomendáveis, começando pela água de reuso, que consiste em recolher a água das pias de banheiro e cozinha, assim como as águas pluviais (de chuva), que são levadas a uma pequena estação de tratamento e guardadas em um reservatório, para posterior utilização em uma tubulação exclusiva para os vasos sanitários.

Os ambientes internos devem possuir escadas com degraus vazados, que melhoram a circulação de ar entre os andares, além de serem instaladas divisórias baixadas, visando facilitar a ventilação cruzada, sendo que os ambientes fechados devem ser equipados com basculantes na parte superior, para facilitar o escoamento do ar quente.

Nas fachadas, a colocação de vidros espelhados mantém a temperatura interna durante sol forte, devendo ser previstos mecanismos que permitam a abertura das janelas em determinadas horas do dia, para aproveitar a ventilação natural.

Além disso, nessas janelas, em função da face em que estão voltadas, podem ser instaladas jardineiras com pequenas plantas, visando o controle do ambiente externo, uma vez que experiências mostram que o ar que passa pela vegetação pode diminuir a temperatura em até 3º C.

Esses são apenas alguns exemplos do muito que pode ser feito pela sustentabilidade, o importante é que retrofit ecoeficiente está chegando para ficar, pois reformar um edifício deixou de ser um mero exercício estético para se tornar uma obrigação com o futuro do planeta.

Fonte: www.forumdaconstrucao.com.br

Soluções práticas com piso elevado

Fonte: Forum da Construção

Por Alexandre Fracchetta

Nas soluções de instalações de infraestrutura, cabeamento elétrico, dados e voz a forma mais prática são as soluções com piso elevado. Muito utilizado em áreas de escritórios e operacionais e em data centers permitem além de uma grande mobilidade na questão de mudanças de lay out das instalações assim como organizar de forma padronizada todo um sistema de cabos de rede, circuitos elétricos ou até mesmo instalações hidráulicas que se façam necessárias nestes ambientes.

Quanto ao acabamento eles permitem aplicação de placas de carpete, removíveis com facilidade ou mesmo placas já com o próprio acabamento e de acordo com o ambiente em questão.

Ainda podemos encontrar outros tipos de piso elevado para áreas externas constituído em placas de granito ou mesmo com placas perfuradas utilizadas para retorno de ar em salas de equipamentos e laboratórios onde existe circulação de ar por baixo do piso.

Dando um enfoque maior na área de cabeamento elétrico, podemos elaborar projetos tendo a parte de fiação sob o piso composto com caixas de tomadas elétricas e pontos de rede instalado nas placas que compõe o piso.

O tipo mais usual de piso é composto por placas e sustentado por pedestais ajustáveis na sua altura, como na ilustração a seguir este tipo de piso permite uma maior mobilidade na questão de alterações de lay out, pois o remanejamento das caixas de tomadas se torna muito simples com a remoção das placas em que estão instaladas.

Importante falar também do peso que estes tipos de piso sustentam, na sua maioria está em torno de 500 kg / m2. Para este tipo de sustentação o piso deve apresentar bom nivelamento do contra piso e homogeneidade em sua extensão, para um perfeito acabamento e encaixe das placas evitando também desníveis que podem acarretar um ruído incomodo ao pisar no mesmo.

Embora essa idéia possa parecer recente , mas ela surgiu na década de 50 e se popularizou com a crescente implantação de áreas de processamento de dados na década de 80. São estruturas versáteis , mas acarretam uma série de cuidados em termos de manutenção e instalação.

Mais recentemente foi desenvolvido o piso  monolítico, um pouco menos versátil com relação ás mudanças de lay out , porém menos crítico ao desgaste e manutenção . Ele é aplicado através de uma forma em PVC e após preenchido com uma massa formara o piso . Sua resistência á cargas está em torno de 5000kgf /m2, para uma carga uniformemente distribuída.

As figuras anteriores mostram a forma de PVC aplicada ao piso e preenchida com a massa de superfície.

No caso da instalação das caixas elétricas de piso, faz-se um recorte nesta superfície com uma ferramenta de corte apropriada e instala-se a caixa na furação.

Exemplo de furação no piso com aplicação da caixa e o acabamento com carpete.

Vista sob o piso elevado monolítico da forma de PVC

a forma a ser preenchida com produto           o piso monolitico acabado

Desvantagens deste piso em relação ao de placas removíveis é a versatilidade na instalação e mudança das caixas elétricas. Este tipo de piso também não permite o insuflamento do ar pelo piso, que são sistemas de circulação de ar adotados em alguns ambientes. Por outro lado ele dispensa a utilização de infra estrutura com eletrocalhas ou eletrodutos para encaminhamento dos cabos elétricos e dados.

Com a aplicação também em residências de alto padrão , os dois tipos são opções e soluções para diferentes situações.

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